近年、高齢化社会の進展等により、管理組合の役員の担い手不足が深刻化しつつあります。こうした問題は、理事会の機能不全につながり、管理組合の運営（大規模修繕実施や、管理費等の徴収等）に支障をきたします（いわゆる管理不全マンション）。こうした管理不全マンションの改善策の一つとして、第三者管理者方式があげられます。
１．管理者とは
標準管理規約上の理事長は、区分所有法上では、管理者に該当します。
前述した管理者は、集会招集権や、規約又は集会の決議により、訴訟追行権（管理者自身の名義で、裁判所への申し立てが可能）を持ちます。
一方、義務としては、集会の議事録や、規約の保管義務等があります。
こうした権利や、義務がある管理者ですが、区分所有法上は、管理者の資格要件はありません（規約で別段の定めをすれば、マンション管理士等の外部の第三者を管理者とすることも可能です）。
２．第三者管理者方式とは
前述したような管理不全マンションの場合、大規模修繕実施に向けた理事会や、集会の開催、管理費等の滞納がある際の督促、裁判所への申し立てが困難になります。
このため、役員の担い手不足が深刻化している場合には、マンション管理士等の外部の第三者を管理者とし、管理の適正化を図る事が改善策の一つとしてあげられます。
第三者管理者方式には、次のような形態があります。
３．理事会設置方式
外部の第三者（マンション管理士等）を管理者とした場合、理事会が管理者の職務内容をチェックするもので、理事会決議に管理者を拘束する仕組みを導入することも可能です。
デメリットとしては、規約で、管理者と理事長の業務分担を明確にしておかないと、トラブルの要因となる事等があげられます。
４．理事会なし方式
この方式は、外部の第三者を管理者とした場合、理事会という合議体が管理者の職務内容をチェックするのではなく、監事等が管理者の職務内容をチェックするものです。
デメリットとしては、監事といった少数の役員で管理者の職務内容をチェックするため、監事等の負担が増える事等があげられます。
管理不全マンションが、クローズアップされるようになっていますが、当事務所には、第三者管理者業務に精通したマンション管理士が所属しておりますので、お気軽にご相談下さい。
