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管理会社の変更について

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多くのマンション管理組合は、管理会社に管理組合が本来行なわなければならない管理業務を全部委託あるいは一部委託しています。
マンション暮らしの中で、管理会社に対する不平不満が生じることもあります。管理会社の管理員が十分な掃除もしていないのかゴミも目立つし応対も悪い、比べて隣のマンションの管理員は雪かきまでしている。フロントも理事会で頼んだことの処理が遅いし、忘れているのかほったらかし。緊急の対応をしてくれない。管理委託業務費用も友達のマンションと比べて高いなどです。

1.管理会社への改善要望

管理会社は、管理業務委託契約書で取り交わされた業務の範囲内で業務の遂行をするのが基本です。管理会社も利益を上げなければ存続できないわけですから、余計な費用や時間はかけたくないというところでしょう。それは致し方がないところです。
まずは、管理業務委託契約書・重要事項説明書をもう一度確認してください。区分所有者にも配られていると思われますが、原本は理事長が保管しています。その中に、管理員の業務であれば、出勤日、時間、業務内容、日常清掃の対象部分、清掃仕様などが書かれてあります。もちろん、その他の取り決め事項もこのなかに記載されています。
これに照らしてその通りにされていないとすれば、改善を要望することとなります。要望は理事会をとおして管理会社に改善を申し入れます。
なかなか改善されないと判断されたら、管理会社が「高層住宅管理業協会」の会員会社であれば協会の「苦情解決委員会」に相談することもできます。協会では公益的な観点から苦情解決に向けた助言、調査等を行い、当該会員(該当管理会社)に対して迅速、的確に対応するよう積極的な努力をするとされています。しかしながら、裁判外紛争処理機関ではありませんので、調停、仲裁、斡旋ができるわけではありません。

2.管理会社変更の検討

いよいよどうにもならないとなると、管理会社の変更あるいは自主管理ということになるでしょう。ただし、自主管理は費用的には安くつくのですが、かける労力には相当な覚悟が必要で、その継続性も考えなければなりません。そこで、大抵は管理会社の変更ということが多いでしょう。管理会社との契約を解除する場合は、契約書に解除条項の条文が記されているはずですので、それに従って行うのが基本です。標準管理委託契約書では、中途解約は少なくとも3ケ月前までに、相手方に対して申し入れを行うこととしています。管理会社との契約の解除については、総会の承認を得るべき事項とされています。契約解除理由を明確に整理して議案としてください。中途解約をする場合は、損害賠償金を請求される場合もありますので注意してください。
新しい管理会社を募集し、決定するに際しては、まずは管理組合として何をどこまでの範囲・レベルで望むのかをはっきりとさせ、同一の条件で見積もりを取って下さい。

当合同事務所のマンション管理士は、管理会社の選定、管理会社の引き継ぎ、総会の開催等についてもアドバイスいたしております。

相談についてはお問い合わせフォームをご利用ください TEL 022-265-4321

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